Le bail d'un logement vide

Contrat-type

Le contrat-type est obligatoire. Il est signé par le propriétaire et le locataire, chacun en ayant un exemplaire. Il doit notamment préciser les points suivants.

Durée

La durée dépend du type de location.

  • Trois ans minimum pour les propriétaires personnes physiques,
  • six ans pour les propriétaires personnes morales,
  • un an pour les logements HLM.

Dans tous les cas, le bail est reconduit tacitement pour la même période.

Caractéristiques

Le contrat doit comprendre les caractéristiques des locaux et équipements.

  • Description du logement,
  • surface habitable,
  • parties privatives et collectives que le locataire peut utiliser.

Destination

Le contrat doit indiquer si le locataire peut seulement habiter le logement ou aussi y exercer sa profession.

Loyer

Le contrat doit comporter le montant du loyer, ses modalités de paiement et de révision.

Le loyer est libre en début de bail et révisable tous les ans selon la variation de l'IRL (indice de référence des loyers) si une clause est prévue à cet effet dans le bail et si le propriétaire en fait la demande expresse dans les délais légaux (sauf pour les logements HLM où le loyer et sa révision sont fixés par l'État).

Dépôt de garantie

Le montant du dépôt de garantie, appelé à tort "caution", est limité à un mois de loyer sans les charges. Il est restitué au locataire dans les deux mois suivant la restitution des clés, après déduction des sommes dues au propriétaire (éventuelles réparations, loyers, régularisation de charges...). Ce délai peut être réduit à un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée.

Sur tous ces points, vous pouvez vous reporter au décret 2015-587 du 29 mai 2015.

État des lieux

L'état des lieux est obligatoire en début et en fin de location. Réalisé avec soin et précision, il doit être signé des deux parties et annexé au bail.

Finalité

En comparant l'état des lieux d'entrée et de sortie que le propriétaire peut demander la réparation d'éléments détériorés.

Coût

L'état des lieux est sans frais s'il est réalisé par le locataire et le propriétaire ou à frais partagé s'il est réalisé par un mandataire comme un agent immobilier ou un notaire.

S'il y a désaccord, il peut être établi par un huissier. Les frais sont alors partagés.

Préavis

On parle de préavis ou de congé.

Le locataire peut quitter son logement, en cours de bail, à tout moment (pas nécessairement le 1er du mois), à condition de respecter les règles suivantes :

  • Un préavis de trois mois est nécessaire pour tout congé donné par le locataire (envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception ou remis en mains propres contre reçu).
  • Ce délai est réduit à un mois, sur justificatifs (à fournir avec le congé) en cas de perte d'emploi, de nouvel emploi après une perte d'emploi, de l'obtention d'un 1er emploi, de mutation, pour les bénéficiaires du RSA ou de l'Allocation Adulte Handicapé (AAH), pour les personnes dont l'état de santé (constaté par certificat médical) justifie un changement de domicile ou en cas d'attribution d'un logement social.
  • Cas particulier : en logement social, le préavis peut être réduit à 1ou 2 mois (se renseigner auprès du bailleur).

À la fin du contrat, le propriétaire peut, en respectant un préavis de 6 mois :

  • Proposer le renouvellement en modifiant certaines conditions (ex. : loyer). Si le locataire accepte, le contrat se renouvelle pour 3 ou 6 ans.
  • Refuser le renouvellement du contrat en motivant son refus : Vente ou reprise du logement, motif légitime et sérieux.

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